杭州顶楼卖得飞快！漏水、酷热、噪音，那些原罪都消失了吗？
PART 1
我有位朋友，住在顶楼好多年了。
她的朋友圈，就是一本图文俱佳的生活杂志。壮阔如窗外的大江，细微如被角的阳光，甜蜜如露台上的咖啡与鲜花……每张照片，都带着太阳晒过的清香。
某次聊起来，她却感叹，点赞归点赞，也少见有朋友跟风买顶楼啊。
于是，这周我告诉她的消息就是，年后的楼市里，真香定律似乎正在“顶楼”发生作用。
4月5日，晓风印月清盘选房，7号楼的72套房源中，有两套顶楼跃层的带露台大户型，面积分别为329.6㎡和294.16㎡，总价都在1500万之上，均价也都在5万以上。
这两套房源，总价1545万的一套，在3号即被选走，总价1651万的，也被25号购房者选走。
其实，晓风去年12月底加推的8号楼72套房源也一样，两套顶楼跃层，分别在7、51号被选走。
而上个月清盘的另一大红盘奥邸国际，172套房源中，有两套约245㎡的顶楼大平层，单价约58500元/㎡，几乎是全楼最高，也分别在19号、49号，就名花有了主。
PART 2
这样的情况，在阳春三四月的杭州新房市场绝不少见，从刚需到顶豪，从高层到洋房，皆有发生。而一个楼盘如果选房到最后只剩寥寥几套，那一定也不会是顶楼。
向一位业内人士打听虚实，他一言以蔽之：“顶楼卖得好，必须有特点。”为数不多的特点，一只手就数得过来：价格便宜、赠送面积多、景观绝佳。
首先，来说价格。我随机选了近期入市的十幢高层住宅一房一价表，价格排布方式有两种：
一种是纺锤型，不过纺锤最“胖”的位置不在正中，而在上部1/3左右，也就是“胸位”；还有一种，以次顶层、次次顶层为贵，总之，是离顶楼不远的某层。
顶楼除了特异户型外，价格与同幢楼的低层房源差不多，但通常高于1-3楼。
而我认识的一位中介却说，“顶底捡漏”没那么可行，仅仅是便宜的话，未来进入二手市场，流通性会很差，他手上就有迟迟卖不掉的顶楼。
其次，赠送面积。新房市场里，神户型越来越难觅，赠送越来越稀少。二手市场上，倒是不乏神迹出没。
印象极深的，是去年城北某小区的一套，客餐厅孤悬于外，与卧室区以一条短短的走道相连，但客厅外却衔接着超大露台。据说，一手买家在收房时，就已是这样的奇异户型，仅此一套。
最后，一线景观。这才是顶楼最难被取代的制胜砝码，也是顶楼诸多bug的最强抗力。
这其中，又以一线景观的顶跃为最。还记得2018年以1.13亿成交，震惊杭州楼市的最贵法拍房吗？这纪录至今未被打破。它是滨江·阳光海岸的一线江景房，上下三连跃，超1200㎡，主卧就阔达140㎡。
这一类的顶跃，一直都是法拍中的大热，可堪写一部豪宅编外史了。
PART 3
想买顶楼的人，一定都纠结过，一定都向朋友们讨过主意。
最有趣的环节就在于此，住过顶楼的人，会一边嫌弃，一边赞美，表示自己下次还买顶楼。没住过的人，却能数出一大堆可怕的bug。
这些bug，我也抛给了业内技术派人士，以及住过顶楼的朋友：
首当其冲的，是“十顶九漏”。没错，这的确是住户和开发商最头疼的问题，我所采访到的真实住户中，大半曾遇到此类问题。
不过，事情的确在往好的方向发展，开发商对防水越来越重视，比如在屋面交界处增设卷材附加层，比如采用倒置式屋面，覆以两道防水、加厚保温层，再加一层保护兼找平层，严防死守。
其二，冬冷夏热，尤其是杭州漫长的酷夏。
如今一般住宅的屋顶，都会做保温板，差别是，对冷热桥的一些敏感点，好的开发商会做得细致一点，不偷工减料。另外，窗型的选择对隔热也是至关重要，传热系数越低，保温效果越好。
但多多少少，顶楼的“温差”是存在的。好在，地暖与中央空调也已普及，住顶楼，也要做好准备，得比别人多耗点电，来对抗大自然的力量。
第三，水压问题，其实在新小区已不太会出现，有规范要求的，都采用二次供水，老小区如果是市政直供，才可能会有这问题。
第四，电梯难等，这就看你家的梯户比了，两梯两户的高层，谁不爱呢？
至于停电的绝望，和飞檐走壁的蟊贼……我忍不住替“过来人”说一句，低概率事件，就不必影响选房大计了吧！
PART 4
除了以上这些忧虑，专业人士和住过顶楼的朋友，还带来两点提示。
提示之一，高层顶楼附赠的露台，也许距离你幻想中很远。
首先，空间尺度有限，它无法形成别墅和洋房级的悠然氛围，风雨较大时，还容易造成排水不畅，比较难打理。
而在一年只有两季的杭州，高层露台的使用时间也比想像中短。不过，眼下这样风轻云淡的春天晚上，在露台上小酌两杯，还是挺美好的。
提示之二，城市噪音，也许会360度来袭。
风声，雨声，高架上的车轮滚滚声，附近工地的机械澎湃之声，也许会令身在高处的你，仿佛置身360度环绕立体声的剧院一般。
对顶楼的阳台和露台来说，或多或少的噪音，将它和别墅花园的静美，拉得更远了一些。
至于室内，现在一般小区以铝合金门窗为主，高档小区会选用系统窗，气密性和耐久性会好一些，不易漏风，降噪效果也好。而好的品牌普通铝合金门窗+好的施工图质量，也能达到差不多的效果。
很多人认为顶楼能收集到最多的噪音源，它是一幢楼里自然噪音最大的楼层，这真的有点冤。
楼宇与噪音源的距离远近、附近楼栋的排布、以及你家这幢楼本身的高度，都会使情况有所改变。网上有大量实测贴，但每个都有不同的环境因素，难有统一结论。
PART 5
困扰如此之多，为什么顶楼还变得好卖了？
记得我们在315时总结的一系列居住难题吗？其中两大硬伤，采光+邻里矛盾，在顶楼，都可以说是迎刃而解。
现在小区高低配多，日照不足是常事，而在顶楼，阳光慷慨得铺天盖地，无遮无拦。
邻里矛盾的发生概率，不能说为零，但肯定降到了全楼最低，再也不必被楼上日夜颠倒的作息折腾到疯，再也没有楼上孩子跳绳的地动山摇。
随之而来的，还有隐私度的大幅提升，窗帘永远可以开着，洗完澡不爱穿衣服的话，也OK的啦……
这都还不是最大的卖点。顶层豪宅英文里叫penthouse，也常常被译为“空中别墅”，它是把都市生活推向极致的宅邸。
最极端的例子莫过于当今世界最高的住宅楼，472米的纽约中央公园塔。
它四个朝向的景观分别是：东边看东河日出，西边看哈德逊河日落，北边是中央公园的广袤绿地，南边，则是整个曼哈顿的摩天大楼丛林。
它的顶楼豪宅，除了能“用飞机视角俯瞰纽约”，还有别的楼层不可能实现的奢享，天际泳池！
像杭州这样拥有大江大河，又有稠密水系的城市，钱塘江和大运河就是TOP级景观，一定会首先孕育出国际级的顶楼景观豪宅。
顺位往下排，是水域辽阔的湖泊、天然湿地；再就是密布于杭州城中，如毛细血脉一般的景观河道。
至于西湖，那是上古神仙般的存在，想要俯瞰湖景，还是去君悦睡一晚过过瘾吧。
PART 6
如果你也对顶楼动了心，我给你的建议是：
选择品牌房企+一线景观，看楼时带上一两位技术派朋友，进行缜密的实地考察。
我那位住在顶楼的朋友，还是每年朋友圈中秋摄影大赛冠军呢。毕竟，人家是同时持有华为手机+顶楼露台的土豪啊。
她说，当银盆般的一轮明月，挂在眼前的时候，什么月出皎兮，什么月涌大江流，什么月光如水水如天，你以为早已还给老师的千百句诗，都会像流星一般绚丽划过大脑。
其实，上面的好些吐槽也来自于她，私信对话框里，跳跃着无数抓狂的感叹号。不过，吐槽完毕，聊起彼时月色，她却来了句诗意总结：
世间哪得双全法，不负如来不负卿。
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文∣波波
部分图片∣林陌
编辑∣二叔
©本文版权归“层楼”所有
部分图片来自网络
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